ادداشت نگین شمال ؛ سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) نوعی ابزار مالی است که با هدف جذب سرمایه از سرمایه‌گذاران متعدد و سرمایه‌گذاری در املاک درآمدزا طراحی شده است. این صندوق‌ها مشابه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک عمل می‌کنند و به سرمایه‌گذاران خرد این امکان را می‌دهند تا بدون نیاز به خرید، مدیریت یا تأمین مالی مستقیم املاک، از سود بازار ملک بهره‌مند شوند.
ویژگی‌های کلیدی:
• صندوق سرمایه‌گذاری املاک شرکت‌هایی هستند که مالک، بهره‌بردار یا تأمین‌کننده مالی املاک می‌باشند.
• این صندوق‌ها جریان درآمدی پایداری برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند، اما افزایش سرمایه محدودی دارند.
• اکثراین صندوق ها به‌صورت عمومی معامله می‌شوند، که باعث نقدشوندگی بالای آن‌ها می‌شود.
• املاک ممکن است شامل مجتمع‌های آپارتمانی، مراکز داده، تأسیسات بهداشتی، هتل‌ها، زیرساخت‌ها (مانند کابل‌های فیبر نوری، برج‌های تلفن همراه و خطوط لوله انرژی)، ساختمان‌های اداری، مراکز خرید و انبارها باشند.
انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات:
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را می‌توان به سه دسته اصلی تقسیم کرد:
صندوق سهامی:
این صندوق‌ها در خرید، فروش، نگهداری، اجاره و مدیریت املاک درآمدزا فعالیت می‌کنند. آن‌ها همچنین به فعالیت‌هایی مانند لیزینگ، ساخت و ساز و تعمیرات املاک نیز می‌پردازند.
صندوق رهنی:
این نوع صندوق‌ها به خرید و نگهداری اوراق بهادار رهنی املاک مشغول هستند. سود حاصل از این صندوق‌ها از طریق وام‌های رهنی و اوراق بهاداری که به پشتوانه رهن صادر شده‌اند، به دست می‌آید.
صندوق ترکیبی:
این صندوق‌ها از ترکیب دو نوع صندوق سهامی و رهنی تشکیل شده‌اند و سبد سرمایه‌گذاری آن‌ها شامل دارایی‌های واقعی، املاک و دارایی‌های مالی ملکی است. حوزه فعالیت آن‌ها شامل بخش‌های مسکونی، هتل‌ها، خرده‌فروشی، اداری و بیمارستانی می‌شود.
مزایا و معایب صندوق سرمایه‌گذاری املاک
مزایا:
• نقدشوندگی: یکی از ویژگی‌های بارز صندوق‌های املاک و مستغلات نقدشوندگی آن‌ها است، به این معنا که سرمایه‌گذاران می‌توانند به‌سادگی به سهام خود در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دسترسی پیدا کرده و آن‌ها را معامله کنند.
• معافیت مالیاتی: اگر الزامات قانونی صندوق رعایت شود، این صندوق‌ها از پرداخت مالیات معاف هستند.
• کسب سود از بازار مسکن با سرمایه‌گذاری کم: سرمایه‌گذاران با سرمایه‌گذاری کم نیز می‌توانند در این صندوق‌ها شرکت کرده و از رشد قیمتی مسکن سود ببرند.
• تنوع در دارایی: این صندوق‌ها در انواع املاک مانند پاساژ، هتل، ساختمان‌های تجاری و… سرمایه‌گذاری می‌کنند.
• مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها: دارایی‌های این صندوق‌ها توسط افراد حرفه‌ای مدیریت می‌شوند که منجر به بازدهی بالاتر می‌شود.
• توزیع منظم سود: صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات معمولاً دارای تقسیم سود ماهانه هستند.
معایب:
• ریسک ناشی از نوسانات بازار
• هزینه‌های مربوط به معاملات
• خطرات ناشی از تغییرات قیمت ملک
• ریسک عدم پرداخت اجاره توسط مستأجران
• هزینه‌های جاری مدیریت صندوق
نحوه خرید صندوق‌های املاک و مستغلات:
اوراق صندوق‌های سرمایه‌گذاری به دو روش خرید و فروش در بورس و صدور- ابطال قابل معامله هستند. صندوق‌هایی که به روش ETF معامله می‌شوند، به جهت راحتی روش خرید و فروش بیشتر مورد استقبال قرار می‌گیرند. برای معامله اوراق صندوق‌های املاک و مستغلات به روش ETF، باید کد بورسی و کد معاملاتی داشته باشید و با جست‌وجوی نماد صندوق موردنظر، اوراق آن را مانند سهام خرید و فروش کنید. تسویه این معاملات، یعنی درآمد حاصل از فروش دو روز کاری بعد به حساب بانکی منتقل می‌شود. در روش صدور-ابطال، واحدها مطابق با اساسنامه صندوق خرید و فروش می‌شوند و کارمزد خرید و فروش اوراق ۰٫۰۰۰۱۸۱۲۵ درصد از کل دارایی سرمایه‌گذاری شده است.
تفاوت با صندوق زمین و ساختمان:
یکی از تفاوت‌های عمده صندوق املاک و مستغلات با صندوق زمین و ساختمان در نحوه سرمایه‌گذاری و کارکرد آن‌ها است. دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات در ملک‌های ساخته شده و قابل بهره‌برداری سرمایه‌گذاری می‌شود و از اجاره املاک به سرمایه‌گذاران سود پرداخت می‌شود. در حالی که دارایی‌های صندوق زمین و ساختمان در تأمین مالی احداث ساختمان شریک می‌شوند و سرمایه‌گذاران از عواید پایان کار ساختمان بهره‌مند می‌شوند.
سخن پایانی
با توجه به وجود روش‌های متنوع برای خرید املاک و فعالیت در بازار مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که به تازگی در بازار بورس معرفی شده‌اند، یکی از گزینه‌های مناسب برای سرمایه‌گذارانی هستند که به دنبال کسب درآمد از طریق املاک هستند.
خرید مستقیم ملک ساده‌ترین روش سرمایه‌گذاری در این بازار است، اما نیاز به سرمایه اولیه زیادی دارد. سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات راهکاری کم‌ریسک برای افرادی است که علاقه‌مند به این بازار هستند اما سرمایه اولیه کافی برای خرید ملک ندارند.
بر اساس قوانین، حداقل ۹۰ درصد از درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری پس از کسرهزینه‌های صندوق بین سهامداران تقسیم می‌شود.
این صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه کم و کسب درآمد از طریق اجاره و افزایش قیمت ملک را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند.
با این حال، سرمایه‌گذاران باید قبل از سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ریسک‌های این نوع سرمایه‌گذاری را نیز در نظربگیرند.
محدثه فریفته
کارشناس ارشد مدیریت مالی